物流不動産ビジネスとは、施設面から物流改革を促進するために物流倉庫や配送センターという物流アセットを再評価し、開発してゆく事業です。

物流事業者にとっての物流施設は、今までは所与の前提条件として考えられてきましたが今後は、物流構造の解析と抜本的なコストダウン施策の一環として再評価、選択されるべきものに変わりました。いわば不動産が流動化して自由に選べるように環境が変わってきたのです。

物流活動は生産や販売の後方支援としての役割でしたが、最終消費者や納品地にもっとも近い存在として、経営戦略上の最初に検討すべき要素になりま した。従来、倉庫や配送センターはコストダウン要請から、地価の安い比較的不便な立地に選定が行われてきました。輸送技術とスピードが高まりつつある現 在、立地の選定は全国をカバーする交通の要所や作業者の確保が容易である、人口集密度の高い地域に選択されるようになってきています。

地価の安いところよりも、輸送費用や採用を含めた人件費という物流のトータルコストが最適となる場所として選ばれるようになってきたわけです。

多くの作業者を確保するためには通勤圏である必要があり、輸送スピードを最大限に発揮するためには、交通の要所である最終消費地へのアプローチが重視されるようになりました。

在庫削減が進むにつれて物流拠点の統廃合が進み、新たな物流拠点では大型化と高機能化が期待されています。つまり従来の保管型倉庫から通過型配送センターへとニーズが変化してきています。

物流活動は輸送、保管、作業という機能が必要でしたが、今まで以上に具体的な物流物件の選定や提供という不動産事業に変わりつつあります。

物流施設の選択で誤ると輸送や作業のコスト抑制に手が打てなくなるからです。まさに物流のトータルコストアプローチでは、物流施設の選定が最重要 課題なのです。物流施設開発に必要な知識や技術として、不動産情報、建築開発情報、開発に要する金融情報など多岐にわたる分野の総合事業として捉えること が必要になってきているのです。

イーソーコ総合研究所・主席コンサルタント・花房陵