細分化が進んだのは、端的に言ってしまえば、法規制緩和、市場ニーズの変化により、従来型の倉庫業者による寄託契約で荷物を預かる仕組みから、賃貸借契約での床貸しが増え、倉庫と不動産の境界がなくなったことが要因といえる。オーナー、テナントなどへのリファインの活発化、不動産型取引・ファンドの流用が相場の細分化を喚起させたわけである。

また大規模倉庫供給による玉突き現象を契機に「勝ち組」「負け組」もはっきりしてきている。地理的な優位条件に加え、荷主側からの自社での運営ニーズが増えたことで、機能・環境面（用途地域・近隣住居の有無など）・コンプライアンス（耐震、アスベストの有無など）などによって、（たとえば中２階がある倉庫、木造建、近隣に住居があって24時間稼動ができないところなど）ニーズに満たないところ、貸主の作業条件付のところは空きが目立っている。

（輸送主体の）物流業者、倉庫業者、荷主それぞれによってニーズは異なるため、「勝ち組」倉庫の条件はさまざまだが、たとえば品川・港区では100坪以下の小規模施設は平均相場で坪１万円に達しており、倉庫をリファインしてのトランクルーム、事務所、スタジオ、ショールームなどの活用例が増えている。東京全体でみても小規模施設はいずれも高値の状態。このほか事務所兼倉庫として活用できる物件ニーズも増えている。

人材獲得を考慮に入れた地区・機構を持った倉庫が高くなっている状況だ。

次回はユーザー側からみた高評価施設の条件について探っていきたい。

（イーソーコ総合研究所・編集部）