日本物流不動産評価機構（JALPA）推進協議会は4日、NXホールディングス本社（東京都千代田区）で「岐路に立つ物流施設開発 現状と今後」をテーマに第19回セミナーを開催した。

冒頭、特別顧問の今村雅弘氏（元復興大臣、元自民党物流調査会長）が登壇。今村氏は「物流は産業と暮らしの血流である」と述べ、戦況における補給線遮断を引き合いに、補給が絶たれればいかなる組織も存続できないと重要性を強調。人口減少下で関連事業を成長させたJR九州の事例を引き、地域で築いた信用と実績を資産に新ビジネスへ挑戦すべきだと提唱した。さらに生産年齢人口の急減を前に、AIやDXを活用し、個社の縦割り対応から社会インフラとして共同利用する協調体制（ゾーンディフェンス）への転換を訴えた。

大谷巌一代表理事は、建築費高騰が続く中で「どこにどのような施設を構築すべきか」が業界共通の課題になっていると述べた。新物流大綱のもと、地域の倉庫を共同配送や中継拠点として柔軟に活用・転換することが地域物流の支援につながり、そこに物流不動産の新たな可能性があると強調した。

河田榮司推進協議会委員長は、インフレや建築費高騰による着工数の減少を指摘。来年以降の新規供給量はピーク時に比べて約8割減少する予測を示し、需要が堅調な中で供給が大きく減るため、今後は賃料の大幅な上昇傾向が不可避であるとの見解を示した。

基調講演では、国土交通省の正岡孝物流政策課長が登壇。政策パッケージ等の取り組みで当面の深刻な停滞は回避したものの、2030年度には7〜25%の輸送力不足が懸念されることを指摘。26〜30年度を「集中改革期間」と位置づけて新「総合物流施策大綱」を推進し、自動運転トラックやモーダルシフトを強力に進め、物流を「新たな価値を創造する成長エンジン・社会インフラ」へと転換を図ると述べた。

日本通運ロジスティクス事業推進部の丸尾克己部長は、コスト高騰や労働制約の中、デフレ期に成立した「拠点統合・大規模化・自動化」一辺倒の運用モデルは限界に達していると指摘した。施設をアセットとして捉えるだけでなく、資本効率とサプライチェーン全体の最適化を実現するソリューションへの転換が必要だと説いた。

現在、荷主企業には分散拠点を統合・大規模化してコスト削減を目指すメガトレンドがある。しかし、安価な既存倉庫から最新の高規格施設へ移行すると、建設費の高騰が賃料に直結して想定以上のコスト増を招き、過度な大型化は庫内の水平搬送距離を長大化させ、調整・管理工数が膨らむ「規模の不経済」を引き起こしていると警鐘を鳴らした。

こうしたジレンマの根本原因として、不確実性に起因する「長期滞留在庫」の存在を丸尾氏は指摘。情報可視化を通じた在庫削減こそが本質的な課題であると述べた。持続可能な基盤構築に向けて、立地とスペックを組み合わせた多様なポートフォリオ管理、総合的な価値と価格の妥当性に基づく拠点採択、デジタル技術を活用した「共有インフラ」への昇華という3つのアクションを提言した。

続いて、アクアの相良範浩社長がコンストラクション・マネジメント（CM）の視点から建設市況について講演した。近年の建設投資額の増加は資材や人工単価の高騰が押し上げているに過ぎず、実質的な着工床面積は減少傾向にあると指摘。ドライ倉庫の新築坪単価は数年前の約40万円から首都圏・地方を問わず約80万円へと倍増しており、ゼネコンが価格を抑え込んでいた限界が2023年以降に一気に噴出したと解説した。

職人不足や現場経費の膨張などを背景に、発注者がゼネコンに設計・施工・予算管理までを委ねる従来型の「一括おまかせ」の生産システムは崩壊の危機に瀕していると警告した。

最終講演はジョーンズラングラサール（JLL）の谷口学シニアディレクターだ。建築費・借入金利の上昇で新規開発の採算性が悪化し、大型施設の新規供給は23年をピークに27年には約4分の1へ急減する予測を示した。投資家のスタンスもインフレに対応した「賃料成長性重視」へシフトしており、テナント側にも、自社ポートフォリオの可視化、契約満了数年前からの早期準備、物流費全体での最適化判断が不可欠であると提言した。

今回のセミナーでは、デフレ下の安価な大量供給モデルから「インフレ・人手不足・高コスト下における最適化・ソリューションモデル」へと根本的な転換点を迎えていることが提示された。各プレイヤーには、従来慣行にとらわれない早期準備やデータの可視化、他社との機能連携が求められている。