新刊紹介「築古［ビル・倉庫］のリノベーション・コンバージョン計画実務資料集」

第1編　内山博文 u.company 株式会社代表取締役
第2編　出村亜希子株式会社イーソーコ総合研究所代表取締役
A4判／縦型／108頁●定価74,000円＋税●2019年12月11日発刊
発刊／綜合ユニコム

大型のオフィスビルが新規開発される一方で、経年劣化し低稼動の事業用ビルや遊休化した企業所有施設の収益改善が大きな課題となっています。特に競争力の落ちた築古中小規模ビルは旧耐震、検査済証がないなど、既存不適格建築物がほとんどといっても過言ではなく、リノベーションやコンバージョンの難易度を高めています。

また、需要が高まる宿泊施設やワークスペースなどへの転換が常態化し、マーケットニーズに対応したリブランディングがなされなければ同質化競争に陥って再生は困難になります。物流危機などを背景にして首都圏の圏央道沿線や湾岸エリアを中心に高機能メガ倉庫の建設が進められている半面、テナントニーズにマッチしなくなった都心部の築古倉庫の空きスペースが拡大しています。

しかし、都市型倉庫は鉄道駅に比較的近いなど立地条件がよいところも多く、時代を経た佇まいや倉庫特有の空間が付加価値として認められ、物流用途に限定しないリノベーション・コンバージョンによって収益化に成功している物件も少なくありません。　

本資料集は、築古［ビル・倉庫］の資産価値向上（再生）を図るためのリノベーション・コンバージョンについて、物件の検討・判定から設計・施工、リーシング、運営・管理まで、再生に向けた実務のポイントを解説いたします。

●contents●

第1編　築古ビルのリノベーション・コンバージョン
Ⅰ. 築古ビルを取り巻く環境
　はじめに
　1. 築古中小規模ビルのストックの現状
　　（1）オフィスビルの規模別の比較
　　（2）築古中小規模ビルの空室の現状と予測
　　（3）打撃を受ける中小規模ビル経営に業態の見直しが迫られる
　2. 老朽化したインフラを再構築する意義
　　（1）環境にやさしいストック活用事業
　　（2）地域活性化に寄与する要素
　　（3）中小ビルオーナーの根本的な課題解決
　　（4）多様化する働き方に応える器としての役割
　　（5）老朽化したインフラを再構築する意義のまとめ
　3. ストック社会への転換──場の再生と創造

Ⅱ. 築古ビルのリノベーション・コンバージョン計画
　1. 新たな価値を生むメソッド
　　【新たな価値を生む5つのポイント】
　　　①枠を取り払い、多様性を受け入れること
　　　②常識にとらわれず、ストレスを払拭すること
　　　③人々の期待を超え、共感をさらうこと
　　　④地域の魅力を発掘、人々と地域をつなぐこと
　　　⑤古きよき価値を見直し、未来に継承すること
　2. 未来価値を最大化する「6つのバランス」
　　　①デザイン
　　　②収益性
　　　③マーケティング
　　　④サスティナブル
　　　⑤リスク
　　　⑥コスト
　3. リノベーションである強みを活かす事業開発のプロセスとそのポイント
　　（1）初期検討の留意点
　　（2）プレマーケティング（簡易収支作成）
　　（3）コンセプト策定とコンテンツ企画
　　（4）事業スキームの構築（不動産コンサルティング）
　　（5）レンタブル比率と賃料、売上計画の設定
　　（6）設計・施工と工事費のマネジメント
　　（7）調査診断・法令判断
　　（8）リーシングとプロモーション
　　（9）運営・管理のマネジメント
　　（10）プロジェクトマネジメントとチームディレクション
　〈コラム〉検査済証のない建物を用途変更する

Ⅲ. 事例研究
　1. TurnTable（東京・渋谷）
　　（1）プロジェクト内容と経緯
　　（2）当時の所見と懸案事項
　　（3）課題と解決方法（用途の決定要素）
　　（4）その他プロジェクト推進に効果的だった要素
　　　①用途変更部と仕上げ部の役割分担
　　　②DIY
　　　③メンテナンス区分とDIY 賃貸
　　　④公園整備
　　（5）「6つのバランス」の視点からの自己評価
　2. A-Building（東京・代々木）
　　（1）プロジェクト内容と経緯
　　（2）当時の所見と懸案事項
　　（3）課題と解決方法（用途の決定要素）
　　（4）その他プロジェクト推進に効果的だった要素
　　　①コストをかけずにできることの検討
　　　②ゼロ平米増築の検証
　　　③1棟貸しという新しいニーズの開拓
　　（5）「6つのバランス」の視点からの自己評価
　本編の最後に

第2編　都市型築古倉庫のリノベーション・コンバージョン
Ⅰ. 都市型築古倉庫を取り巻く環境
　1. 物流再構築で空室化が進む中規模以下の保管型倉庫
　　（1）倉庫の主役は保管型倉庫から先進物流施設へ
　　（2）ファンドを起点とした先進物流施設
　　（3）先進物流施設の増加で空く保管型築古倉庫
　2. 倉庫のリノベーション・コンバージョン動向
　　（1）「ロフト文化」が発祥
　　（2）ウォーターフロント
　　（3）ガレージベンチャー
　　（4）倉庫の空間による創造性
　　（5）倉庫風リノベーションの定着
　　（6）倉庫とシェアリングの親和性
　　（7）「倉庫風スタイル」の打破へ
　　（8）緩やかなゾーニング
　3. 汎用性の高い倉庫空間の優位性
　　（1）倉庫建築の特徴
　　（2）競合しない物件
　　（3）デザインと機能の融合

Ⅱ. 都市型築古倉庫のリノベーション・コンバージョン計画
　1. 倉庫の特性
　　（1）建築としての特性
　　（2）収益上の特性
　2. リーシング
　　（1）テナントの想定と事前アプローチ
　　　①初回マーケティング
　　　②具体的な発信方法
　　　③リーシングのポイント
　　　④オーナーへのアプローチ
　　（2）倉庫物件のレンタブル比
　　（3）賃料設定（共益費）の考え方
　　　①概要
　　　②具体的な計算
　　（4）二次空室の対策
　　（5）大手企業誘致の留意点
　3. 物件の判定チェック
　　（1）倉庫リノベーション・コンバージョンのチェックポイント
　　　①事前確認
　　　②確認申請の必要性
　　　③用途変更チェックの手順
　　（2）収支面からの判定ポイントと収支計画
　　　①オーナーによる投資判断
　　　②テナントによる投資判断
　4. 設計・施工計画
　　（1）倉庫リノベーション・コンバージョンの設計
　　　①空調設備
　　　②水周り
　　　③トイレ
　　　④排煙・換気設備
　　　⑤内装制限
　　　⑥施工は臨機応変に
　　　⑦施工時の配慮
　　（2）工事費用負担の考え方
　　　①A・B・C 工事
　　　②テナントの協力
　　（3）原状回復の考え方
　　　①原状回復の課題
　　　②居抜き
　　（4）工事計画
　　　①テナントへの配慮
　　　②臭いへの対応
　　　③搬出入ルートの検討
　　　④アスベスト含有の調査と扱い
　5.リノベーション・コンバージョン後の維持・管理
　　（1）倉庫物件の維持管理
　　　①法定耐用年数
　　　②中長期修繕計画
　　　③バリューアップも同時に行なう
　　　④メンテナンス費用・緊急対応費用の確保
　　　⑤維持保全計画の作成
　　　⑥定期報告制度
　　　⑦防火設備定期検査報告の追加
　　　⑧アスベスト
　　　⑨地震対策
　　（2）テナント管理
　　（3）テナント支援